LA CONSEGNA DELL'IMMOBILE
E LE IMPOSTE SULLA VENDITA
LA CONSEGNA DELL'IMMOBILE
E' consigliabile che l'immobile sia consegnato al rogito, e non al compromesso. Infatti consegnando le chiavi al nuovo proprietario prima che lo sia diventato ufficialmente attraverso il rogito si possono correre dei rischi:
Se si concede all'acquirente di iniziare lavori di ristrutturazione subito dopo il compromesso si rischiano grossi guai (per esempio danni a terzi durante i lavori o opere senza permessi edilizi). Infatti, fino alla trascrizione del rogito, è il vecchio proprietario il responsabile.
Un'altro rischio è rappresentato dal fatto che avendogli già concesso le chiavi e quindi la disponibilità dell'immobile, egli possa rimandare la stipula del rogito (tanto nella casa ci abita già) dilazionando così i tempi in cui il venditore potrà riscuotere il saldo della vendita. Potrà per questo adire le vie legali affinchè il compratore rispetti i patti del compromesso, ma tutto ciò costa tempo e denaro
QUANDO IL VENDITORE PAGA LE IMPOSTE
Dopo l'abolizione dell'invim (dal 1° gennaio 2002) la vendita di un bene immobile da parte di un privato non è più soggetta al pagamento di alcuna tassa, questo anche quando ottiene un guadagno grazie all'incremento di valore avvenuto tra l'acquisto e la rivendita dell'immobile. Questo guadagno, chiamato plusvalenza, è infatti tassato solo nelle ipotesi previste tassativamente dalla legge che sono:
la vendita di terreni edificabili (sempre tassata)
la vendita di beni immobili acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni, con l'esclusione di quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del tempo.
Prima del 2006 erano escluse dalla tassazione le vendite di immobili pervenuti per successione o donazione. Dal 4 luglio 2006, è stata reintrodotta la tassazione della plusvalenza in caso di vendita di un immobile ricevuto in donazione, se rivenduto entro cinque anni dal precedente acquisto da parte del donante (resta l'esenzione per gli immobili pervenuti in eredità anche se venduti nei cinque anni).
Il valore iniziale da considerare ai fini dell'imposta è il prezzo a cui il donante aveva in precedenza acquistato l'immobile.
IMPOSTA SOSTITUVA SULLE PLUSVALENZE
A partire dal 2006 e' stato introdotto un sistema alternativo a quello vigente, Il venditore ha infatti la possibilità di pagare un'imposta sostitutiva al momento della vendita, invece delle imposte ordinarie dovute nella successiva dichiarazione dei redditi. Questa possibilità è stata limitata all'ipotesi di vendita di beni immobili acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni. Tale imposta è del 20% sulle plusvalenze realizzate.
Esempio se nel 2003 tizio ha acquistato una casa pagandola €. 200.000 e la rivende nel 2007 a €. 250.000, la plusvalenza realizzata sarà di €. 50.000 quindi potrà scegliere di pagare il 20% di €.50.000 cioè €.10.000, piuttosto che inserirla in dichiarazione dei redditi e farla tassare allo scaglione reddituale di appartenenza.
Rimangono comunque escluse le proprietà adibite a abitazione. Infatti la tassazione della plusvalenza non scatta, per espressa previsione di legge, quando il contribuente ha scelto la propria residenza nell'immobile venduto (a meno di cinque anni dal suo acquisto) per un tempo maggiore della metà del periodo decorso dalla data di acquisto a quella di vendita. Ad esempio, se Caio ha comprato un'abitazione a gennaio 2003 e la vende a febbraio 2006, egli non dovrà pagare nessuna plusvalenza in sede di vendita se per tutto il 2004 e per tutto il 2005 abbia abitato nella casa
E' stata invece esclusa la possibilità di avvalersene in caso di vendita di terreni edificabili, per i quali dunque la plusvalenza sarà sempre tassata nella dichiarazione annuale dei redditi.
COME SI PAGA L'IMPOSTA SOSTITUVA SULLE PLUSVALENZE
Il notaio stesso provvederà all'applicazione ed al versamento dell'imposta sostitutiva, ricevendo
immediatamente dal venditore il relativo pagamento, e comunicherà all'Agenzia delle Entrate i dati
relativi alla compravendita.
