La nuda proprietà è acquistare una casa senza prenderne possesso, lasciando che chi vende la possa usare fino alla morte.
Cosa significa USUFRUTTO
Usufrutto è la possibilità di vendere la propria casa riservandosi il diritto di abitarla fino alla morte.
Chi è COLUI CHE VENDE
Generalmente persone anziane che hanno bisogno di disponibilità economica per godersi la terza età: (gite, crociere, terme ecc.) oppure semplicemente per avere una sicurezza economica per far fronte agli impegni quotidiani (assistenza, cure, ecc..), oppure anziani senza eredi che alla loro morte lascerebbero la loro casa allo stato o ad altri enti.
Chi è COLUI CHE ACQUISTA
Coloro che acquistano la nuda proprietà sono generalmente persone che fanno un investimento senza la necessità immediata di utilizzarlo, può essere il caso ad esempio di una famiglia che ha dei figli piccoli ai quali vogliono garantire una casa per quando saranno grandi
Questo tipo di compravendita si è molto sviluppata in questi ultimi anni conoscendo un vero e proprio mini-boom, favorito da:
l’aumento della popolazione anziana
dalla convenienza fiscale dell’investimento (chi acquista non paga l’irpef, l’ici ecc..)
dalla rivalutazione dell’immobile.
IL PREZZO DELLA NUDA PROPRIETA'
Questo tipo di contratto permette quindi al venditore di poter abitare la casa vita natural durante, ne consegue che maggiori aspettative di vita coincideranno con un prezzo più basso da richiedere. Esempio se a vendere è un 90 enne, l’acquirente avrà (teoricamente) la possibilità di entrare in possesso della casa prima che se a vendere fosse un 60 enne.
Al fine della valutazione della nuda proprietà, che resta comunque liberamente determinata dal venditore, esistono delle tabelle stilate dal fisco che servono per calcolare le imposte, tali tabelle sono basate sull’età di colui che vende e possono essere indicative per stabilire il prezzo da richiedere.
COME CALCOLARE LE TASSE SULLA COMPRAVENDITA DELLA NUDA PROPRIETA'
Età del venditore(anni compiuti)
Valore dell’Usufrutto
In percentuale
Da 0 a 20
95
Da 21 a 30
90
Da 31 a 41
85
Da 41 a 45
80
Da 46 a 50
75
Da 51 a 53
70
Da 54 a 56
65
Da 57 a 60
55
Da 61 a 66
50
Da 67 a 69
45
Da 70 a 72
40
Da 73 a 75
35
Da 76 a 78
30
Da 79 a 82
25
Da 83 a 86
20
Da 87 a 92
15
Da 93 a 99
10
Esempio :
Valore dell’immobile: €. 100.000
Eta venditore 79 anni Valore dell’usufrutto = 100.000 x 25%= €.25.000 Valore della nuda proprietà = 100.000-25.000= €.75.000
Importante: la vendita della nuda proprietà è tassata allo stesso modo della casa, quindi si può usare come base di calcolo la rendita catastale, detratta della percentuale relativa alla nuda proprietà. Naturalmente anche in questo caso si può usufruire delle agevolazioni “Prima Casa”.
Da tali tabelle si evince come possa essere vantaggioso effettuare un investimento comprando una nuda proprietà, in realtà come già detto tali tabelle sono determinanti ai fini del calcolo delle imposte, ma soltanto indicative per stabilire il prezzo di vendita,che per esperienza sconta in genere una percentuale dal 20 al 50 % del prezzo di mercato.
Analizziamo ora i vantaggi e gli svantaggi di chi acquista una nuda proprietà.
VANTAGGI
SVANTAGGI
La nuda proprietà si può rivendere in qualsiasi momento, realizzando un guadagno sulla rivalutazione dovuta all’età dell’usufruttuario oltre che sulla rivalutazione del mercato immobiliare.
L’usufruttuario può cedere in affitto o vendere l’usufrutto della casa, con il problema di ritrovarsi in casa un ospite indesiderato. Per evitare questo, il nudo proprietario può inserire una clausola sul contratto dove si riserva il diritto di prelazione qualora l’usufruttuario volesse cedere l’usufrutto o affittare la casa.
Non si paga irpef e ici che sono a carico dell’usufruttuario.
Pagare in contanti. Generalmente queste transazioni avvengono in contanti, infatti per avere un mutuo bisognerebbe anche far firmare l’usufruttuario che difficilmente si assumerà l’onere di pagare la rata qualora il nudo proprietario non potesse pagare.
Le imposte da pagare (registro, catastale e ipotecaria) sono calcolate soltanto sulla percentuale di rendita catastale attribuita tramite la tabella su esposta.
Le manutenzioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario.
Si può acquistare una casa che altrimenti visti gli alti valori delle case libere non avremmo potuto comprare
Se l’usufruttuario decide di recarsi definitivamente in una casa di riposo, può chiedere una buonuscita al nudo proprietario.
Si può usufruire anche delle agevolazioni prima casa.
Non ci sono incombenze come ad es. riscossione dei canoni, scocciature ecc
Le manutenzioni ordinarie sono a carico dell’usufruttuario.
E’ un buon investimento nel lungo periodo, che può anche rivelarsi ottimo.
TIPI DI PAGAMENTO DELLA NUDA PROPRIETA'
Può essere realizzato in vari modi:
Tutto in contanti
Parte in contanti e parte in vitalizio
Tutto in vitalizio.
A garanzia del pagamento del vitalizio, l’usufruttuario può cautelarsi richiedendo delle specifiche fideiussioni assicurative.
