E' un impegno nel quale il futuro acquirente propone al venditore di voler acquistare l’immobile ad una determinato cifra.
Nel caso di accettazione e sottoscrizione della proposta da parte del venditore, l’acquirente è tenuto a versare una cifra a titolo di deposito cauzionale nelle mani del venditore.
Dopo l’accettazione le parti generalmente stabiliscono una data in cui stipulare il compromesso o in alternativa possono accordarsi per il rogito definitivo che legalizza il passaggio di proprietà.
Se invece il venditore non accetta nei modi e nei tempi prefissati, il compratore può ritenersi libero dagli impegni firmati, poiché la promessa perde efficacia.
IMPORTANTE: la proposta d’acquisto una volta accettata e quindi sottoscritta dal venditore diventa un vero e proprio contratto,
dal quale non si potrà recedere se non mediante la volontà di entrambe le parti.
Il compromesso è un accordo preliminare tra le parti, in cui il venditore si impegna a vendere e l’acquirente a comprare.
E’ il momento fondamentale di una compravendita, in cui vengono definiti tutti i termini, le condizioni e gli obblighi delle parti che poi verranno trascritte pari pari nel rogito.
E’ importante infatti sapere che il rogito è solitamente una mera ripetizione degli impegni presi nel compromesso. Infatti, anche se teoricamente sarebbe possibile apportare modifiche tra un atto e l’altro, nella pratica ciò può diventare molto difficile perché occorre che le due parti siano pienamente d’accordo.
Gli elementi fondamentali da indicare nel compromesso sono i seguenti.
I dati completi dei contraenti;
Prezzo dell'immobile;
I mezzi di pagamento (assegno, contanti, ecc..) e le relative scadenze;
La descrizione della casa (risultanze catastali, vani, pertinenze) e degli altri immobili confinanti;
La data del rogito;
Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie);
Regolarità rispetto alle norme edilizie;
Eventuali clausole penitenziali, o versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale;
Il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni;
Data e firma dei contraenti.
Quindi da queste premesse si capisce come il preliminare sia il momento più importante e al tempo stesso pericoloso della contrattazione.
Se in questo momento viene commesso un errore o si verifica una disattenzione, le conseguenze si rifletteranno in tutto il rapporto successivo. Pertanto è estremamente consigliabile che esso venga stipulato con l’assistenza di un avvocato esperto in materia o direttamente dal notaio che poi dovrà rogare l’atto definitivo.
Purtroppo in Italia vige ancora troppo spesso il concetto fai-da-te nello stipulare un compromesso senza rendersi conto dell’impegno che le parti vanno ad assumersi firmando questo contratto, pensando erroneamente che quel che conta sia il contratto vero e proprio stilato dal notaio.
Il nostro consiglio al fine di avviare una trattativa affidabile, sicura e serena, è quello di rivolgersi ad un avvocato esperto del settore immobiliare che potrà assistervi,
consigliarvi onde evitare futuri problemi con eventuali costosi strascichi in aule giudiziarie. Per maggiori informazioni o per una consulenza approfondita potrete rivolgervi al nostro avvocato di fiducia inviandogli un e-mail o contattandolo telefonicamente.
Gli anticipi monetari: Caparra Confirmatoria, Penitenziale, Acconto.
La somma di denaro che l'acquirente dà al venditore nel compromesso può essere di tipo:
Caparra Confirmatoria
Caparra Penitenziale
Semplice Acconto
La caparra confirmatoria
Consiste in una somma che l'acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell'affare, a garanzia del suo buon esito. Se la compravendita va a monte per colpa dell'acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra, raddoppiata, all'acquirente. In ogni caso, il danneggiato può rinunciare alla caparra e ottenere invece in giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.
La caparra penitenziale
A differenza della confirmatoria, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto: il danneggiato se la intasca, e tutto finisce lì.
L'acconto
L'acconto invece non mette in atto nessuno dei meccanismi descritti prima: è semplicemente un anticipo sul prezzo, quindi lo stesso importo viene restituito se l'affare va a monte, non importa per colpa di chi, e senza altre conseguenze
Importante la legge Bersani sulle compravendite immobiliari, ha introdotto l’obbligo della registrazione e trascrizione presso la Conservatoria dei registri Immobiliari, entro 20 giorni dalla stipula, del preliminare o Compromesso, e della proposta d’acquisto (solo quando viene accettata dal venditore)
La trascrizione,registrazione del preliminare, ha lo scopo di tutelare l'acquirente mettendolo al riparo da sgradite sorprese, più precisamente grazie alla trascrizione si rende il contratto pubblico ed opponibile nei confronti dei terzi.
Questa procedura tutela perfettamente l'acquirente in caso di fallimento o morte del venditore, o nel caso in cui la proprietà dell'immobile venga aggredita con un ipoteca giudiziale o pignoramento. I costi per la registrazione del contratto sono i seguenti:
Registrazione del preliminare €.168
Trascrizione del preliminare €. 262
Imposta del 3% sugli acconti sul prezzo versati, o dello 0,50% in caso di caparra confirmatoria. Questi importi verranno comunque recuperati in sede di registrazione dell’atto definitivo, quindi si tratta di un’anticipazione e non di un costo ulteriore.
Quindi l’aggravio effettivo rispetto al passato è di €.430 (168+262) oltre ai bolli.