E' un impegno nel quale il futuro acquirente propone al venditore di voler acquistare l’immobile ad una determinato cifra.
Nel caso di accettazione e sottoscrizione della proposta da parte del venditore, l’acquirente è tenuto a versare una cifra a titolo di deposito cauzionale nelle mani del venditore.
Dopo l’accettazione le parti generalmente stabiliscono una data in cui stipulare il compromesso o in alternativa possono accordarsi per il rogito definitivo che legalizza il passaggio di proprietà.
Se invece il venditore non accetta nei modi e nei tempi prefissati, il compratore può ritenersi libero dagli impegni firmati, poiché la promessa perde efficacia.
IMPORTANTE: la proposta d’acquisto una volta accettata e quindi sottoscritta dal venditore diventa un vero e proprio contratto,
dal quale non si potrà recedere se non mediante la volontà di entrambe le parti.
Il compromesso è un accordo preliminare tra le parti, in cui il venditore si impegna a vendere e l’acquirente a comprare.
E’ il momento fondamentale di una compravendita, in cui vengono definiti tutti i termini, le condizioni e gli obblighi delle parti che poi verranno trascritte pari pari nel rogito.
E’ importante infatti sapere che il rogito è solitamente una mera ripetizione degli impegni presi nel compromesso. Infatti, anche se teoricamente sarebbe possibile apportare modifiche tra un atto e l’altro, nella pratica ciò può diventare molto difficile perché occorre che le due parti siano pienamente d’accordo.
Gli elementi fondamentali da indicare nel compromesso sono i seguenti.
I dati completi dei contraenti;
Prezzo dell'immobile;
I mezzi di pagamento (assegno, contanti, ecc..) e le relative scadenze;
La descrizione della casa (risultanze catastali, vani, pertinenze) e degli altri immobili confinanti;
La data del rogito;
Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie);
Regolarità rispetto alle norme edilizie;
Eventuali clausole penitenziali, o versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale;
Il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni;
Data e firma dei contraenti.
Quindi da queste premesse si capisce come il preliminare sia il momento più importante e al tempo stesso pericoloso della contrattazione.
Se in questo momento viene commesso un errore o si verifica una disattenzione, le conseguenze si rifletteranno in tutto il rapporto successivo. Pertanto è estremamente consigliabile che esso venga stipulato con l’assistenza di un avvocato esperto in materia o direttamente dal notaio che poi dovrà rogare l’atto definitivo.
Purtroppo in Italia vige ancora troppo spesso il concetto fai-da-te nello stipulare un compromesso senza rendersi conto dell’impegno che le parti vanno ad assumersi firmando questo contratto, pensando erroneamente che quel che conta sia il contratto vero e proprio stilato dal notaio.
Il nostro consiglio al fine di avviare una trattativa affidabile, sicura e serena, è quello di rivolgersi ad un avvocato esperto del settore immobiliare che potrà assistervi,
consigliarvi onde evitare futuri problemi con eventuali costosi strascichi in aule giudiziarie. Per maggiori informazioni o per una consulenza approfondita potrete rivolgervi al nostro avvocato di fiducia inviandogli un e-mail o contattandolo telefonicamente.
Gli anticipi monetari: Caparra Confirmatoria, Penitenziale, Acconto.
La somma di denaro che l'acquirente dà al venditore nel compromesso può essere di tipo:
Caparra Confirmatoria
Caparra Penitenziale
Semplice Acconto
La caparra confirmatoria
Consiste in una somma che l'acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell'affare, a garanzia del suo buon esito. Se la compravendita va a monte per colpa dell'acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra, raddoppiata, all'acquirente. In ogni caso, il danneggiato può rinunciare alla caparra e ottenere invece in giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.
La caparra penitenziale
A differenza della confirmatoria, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto: il danneggiato se la intasca, e tutto finisce lì.
L'acconto
L'acconto invece non mette in atto nessuno dei meccanismi descritti prima: è semplicemente un anticipo sul prezzo, quindi lo stesso importo viene restituito se l'affare va a monte, non importa per colpa di chi, e senza altre conseguenze
Importante la nuova legge Bersani sulle compravendite immobiliari, ha introdotto l’obbligo della registrazione e trascrizione presso la Conservatoria del preliminare o Compromesso, e della proposta d’acquisto (solo quando viene accettata dal venditore) entro 20 giorni dalla stipula.
La trascrizione e registrazione del preliminare pone l’acquirente al riparo di molteplici e svariate sgradite sorprese, ma nello stesso tempo gli impone dei costi:
Registrazione del preliminare €.168
Trascrizione del preliminare €. 262
Imposta del 3% sugli acconti sul prezzo versati, o dello 0,50% in caso di caparra confirmatoria. Questi importi verranno comunque recuperati in sede di registrazione dell’atto definitivo, quindi si tratta di un’anticipazione e non di un costo ulteriore.
Quindi l’aggravio effettivo rispetto al passato è di €.430 (168+262) oltre ai bolli.
