A seguito degli ultimi interventi legislativi la base imponibile su cui calcolare le imposte può variare in relazione al soggetto che vende e della tipologia dell'immobile oggetto di vendita. Soltanto per le compravendite aventi oggetto immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box garage, cantine) e poste in essere tra privati, si può assumere come base imponibile il valore catastale.
Per tutte le altre compravendite in cui una delle parti non è un privato o che riguardano terreni, negozi o uffici ecc.., la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
Compravendita immobili ad uso abitativo tra privati
Compravendita immobili ad uso abitativo dal costruttore
Compravendita immobili non ad uso abitativo
Compravendita immobili ad uso abitativo tra privati
Nelle compravendite di immobili ad uso abitativo comprese le relative pertinenze (box garage, cantine)poste in essere tra privati(vale a dire tra persone che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche e professionali, escludendo quindi case acquistate dal costruttore),
la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato. L’ agevolazione spetta però, a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.
Infatti l’occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;
Sarà dovuta una sanzione che va dal 50% al 100% delle minori imposte versate.
Il nuovo regime di tassazione delle compravendite prevede quindi:
Una deroga al principio generale in base al quale la base imponibile per l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è data dal valore dell’immobile dichiarato nell’atto.
Una riduzione del 30% dell’onorario del notaio che, com’è noto, viene calcolato sul valore dell’immobile calcolato nell’atto
Compravendita immobili ad uso abitativo dal costruttore
Quando la vendita della casa è soggetta a iva (ovvero dove una delle parti e' un impresa o una societa'), le novita' sono altre.
Le imposte, come avveniva precedentemente, continuano ad essere calcolate sul valore di cessione (il prezzo pattuito)
che deve corrispondere come minimo a quello cosiddetto "normale", ovvero di mercato.
La legge, in pratica, introduce un nuovo criterio di determinazione, o meglio di "presunzione", di tale valore normale, precisando che esso, nel caso venga acceso un mutuo o un finanziamento, deve coincidere col valore finanziato.
ll cambiamento e' importante, perche' di fatto rende impossibile dichiarare sugli atti di vendita un valore inferiore a quello del mutuo, il nuovo valore "di mercato" a cui riferirsi. Se lo si fa, da oggi l'ufficio accertatore puo' procedere in modo diretto ad una rettifica in termini d'IVA, senza dover per forza dimostrare la falsita' o l'incompletezza dei dati.
Cosa si intende per valore normale: “……il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stesse specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione,
nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi (articolo 14 del D.P.R. n.633 del 1972)
Compravendita immobili non ad uso abitativo
Sugli altri tipi di immobili diversi dall'abitazione, acquistati indifferentemente dal privato a dal costruttore, quali terreni, uffici, negozi, capannoni ecc.. si deve dichiarare il prezzo di vendita effettivo.