Mutui: Cosa c’è da aspettarsi per il 2016?

Sul fronte mutui il 2015 sarà ricordato per l’effetto Quantitative Easing imposto dalla Bce, con conseguente calo sostanziale dei tassi. L’erogazione di nuovi mutui è praticamente raddoppiata rispetto al 2014, ma a farla da padrone sono state le surroghe, che a guardar bene hanno inciso sulle nuove erogazioni per circa un terzo. Detto questo, cosa c’è da aspettarsi per il 2016?

A calare maggiormente nel 2015 è stato il tasso fisso, tanto che molte surroghe sono servite per trasferire gli interessi da un vecchio tasso variabile a un nuovo tasso fisso più conveniente. Famiglie e imprese hanno approfittato del calo dei tassi, con le medie dei migliori spread sul mercato ridottesi in un anno del 15% per il tasso variabile e addirittura del 47% per il tasso fisso. Se a inizio anno i migliori spread per variabile e fisso erano di 1,8% e 1,9%, a fine 2015 ecco che il mercato offriva l’1,6% e l’1,0%. A fine 2015, stando ai dati Abi, due mutui su tre dei nuovi erogati sono stati a tasso fisso, riducendo il mercato del tasso variabile al 43% del totale erogato. Nel 2015 gli istituti bancari hanno erogato complessivamente 49826 miliardi di euro, una cifra nettamente superiore rispetto ai 25283 miliardi concessi nel 2014.

Di pari passo, sempre nel 2015, si è però osservato un lieve calo del valore medio erogato per mutuo, sceso sotto i 120mila euro a fronte dei circa 125mila euro di inizio anno. Un fenomeno spiegabile con tre motivazioni a monte: primo l’incidenza delle surroghe, per loro natura di valore inferiore rispetto ai mutui iniziali, secondo la propensione di famiglie e imprese a indebitarsi il meno possibile, terzo e non ultimo, il sostanziale calo dei prezzi degli immobili avvenuto dal 2008 a oggi.

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Detto questo, per il 2016 gli analisti concordano su un fatto: il perdurare del Quantitative Easing manterrà ancora bassi i tassi di interesse, il tutto a sostegno di una buona ripresa del mercato immobiliare. A far pensare ciò alcuni segnali provenienti dai dati degli ultimi mesi del 2015, come il rallentamento del calo dei prezzi delle abitazioni e la crescente richiesta di mutui per l’acquisto della prima casa. A frenare la crescita, tuttavia, c’è ancora il problema non risolto delle sofferenze bancarie e regole europee più stringenti sull’esposizione delle banche. Vale a dire che gli istituti di credito d’ora in avanti si muoveranno sempre più coi piedi di piombo prima di erogare un mutuo, dovendo valutare attentamente la situazione finanziaria interna prima e gli immobili che vanno a ottenere in garanzia dopo.

La nuova direttiva europea Med (Mortgage Credit Directive) sulla valutazione degli immobili, tuttavia, è stata pensata anche per tutelare maggiormente il cittadino di fronte alla straordinaria varietà di mutui presenti sul mercato. L’obiettivo della Med, infatti, è quello di fissare regole comuni per i contratti di finanziamento, assicurando così dei criteri uniformi per valutare gli immobili impedendo che nascano disparità tra la possibilità di avere o meno un finanziamento. All’atto pratico, le banche sono ora obbligate a redigere un “Prospetto informativo europeo standardizzato” menzionando anche il Taeg (Tasso annuo effettivo globale, vale a dire il costo del finanziamento), facilitando così il cittadino nella valutazione e nella comparazione delle varie offerte. Valutazione e comparazione alla quale il cittadino potrà dedicare del tempo, in quanto la direttiva stessa ha fissato ad almeno una settimana il blocco della proposta. Inoltre, il consulente finanziario è obbligato ad informare il richiedente qualora la sua richiesta di credito appaia estremamente gravosa e di difficile gestione, al fine di evitare successive azioni forzose.

Maggiori tutele anche per i morosi con l’esdebitazione. Sempre la nuova direttiva Med impone alle banche maggiore comprensione verso i mutuatari morosi, stabilendo un periodo di tolleranza prima di eventuali pignoramenti o esecuzioni forzate su immobili gravati da ipoteca. All’atto dell’esecuzione forzata, poi, al mutuatario potrà essere cancellata una parte del debito residuo, con la restante parte da cancellarsi, attraverso la cosiddetta esdebitazione, al momento della vendita dell’immobile.

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