Il mercato degli affitti sta vivendo una stagione di aumento dell’offerta, con conseguente calo dei canoni medi. L’osservazione, commissionata dal Sole24Ore, ha riguardato 10 città medio-grandi e ha evidenziato, per gli ultimi sei mesi, un calo medio dei canoni del 5%. La forbice va da città come Napoli e Venezia, dove gli affitti hanno subito un ribasso anche del 10%, a Firenze e Bologna, dove si è osservata una sostanziale stabilità.
Perché un maggior numero di case sul mercato?
L’aumento del numero di case in affitto (ma anche in vendita) si può spiegare con la necessità di molti proprietari di fare cassa. La crisi e le nuove imposte come l’Imu spingerebbero molti proprietari di senconde case a disfarsene, e l’affitto può essere interpretato come un ripiego nei casi di mancata vendita. Su questo fenomeno grava poi l’erosione del potere d’acquisto delle famiglie, che abbassa le possibilità di ottenere canoni elevati e al tempo stesso sostenibili da parte degli eventuali inquilini.
Il calo dei canoni è comunque lieve, attorno al 5%, a dimostrazione del fatto che la domanda di locazioni continua ad essere sostenuta. Questo si spiega con la tenuta dei prezzi nel settore delle compravendite, nonostante non manchino previsioni di un imminente crollo.
L’offerta di case in affitto è ampia, anche perché gli italiani hanno da sempre privilegiato l’investimento nel mattone. Negli anni passati si è acquistato molto e adesso molti appartamenti vengono messi in vendita o in affitto, a capitalizzare quanto investito. E l’introduzione della nuova Imu fa paura, tanto che per i prossimi mesi gli osservatori vagano nell’incertezza e azzardano previsioni contrastanti. Ma, nonostante tutto, i proprietari sembrano preferire non esasperare i canoni, per mantenere un inquilino affidabile o, più responsabilmente, per non speculare in questo momento di difficoltà economica.
Quanto inciderà l’Imu sugli affitti?
Secondo le proiezioni elaborate da Nomisma, l’Imu eroderà il rendimento lordo delle locazioni di 0,1 punti percentuali in caso di contratti liberi, abbassandolo al 4,8% dall’attuale 4,9, e di 0,2 punti in caso di contratti concordati (4,6%). E’ opinione abbastanza diffusa che si assisterà al tentativo di scaricare buona parte dell’aumento delle tasse sui canoni, ma gli inquilini avranno dalla loro un’ampia offerta di immobili e, dunque, prezzi tendenzialmente più concorrenziali verso il ribasso. Unico paradosso riguarda i contratti concordati, la cui convenienza per i proprietari va sostanzialmente azzerandosi.
All’interno di questo quadro, le associazioni dei proprietari fanno capire che i rischi sono la fuga dalla locazione e l’aumento del nero. I proprietari, preoccupati per il livello di tassazione raggiunto e per l’incertezza generale, potrebbero non rinnovare i contratti e mettere in vendita i loro immobili. Il dato a sostegno di questa tesi è la drastica riduzione delle registrazioni dei contratti effettuate nel primo trimestre 2012 rispetto allo stesso periodo del 2011.
La pressione fiscale dell’Imu sulle seconde case
Sicuramente la pressione fiscale dell’Imu colpirà duro sulle seconde case, ma anche qui assisteremo a un paradosso: al netto degli interventi comunali, le case affittate saranno tassate più delle sfitte, in quanto per queste ultime l’Imu sostituisce anche il reddito da fabbricati, duplicando o triplicando nel caso di canoni liberi il valore versato con la vecchia Ici. Unica ancora di salvezza, a questo punto, è la cedolare secca. Con la “tassa piatta”, infatti, si applica al 100% del canone incassato dal proprietario l’aliquota del 21% (nei casi di canone libero) o del 19% (concordato) contro l’imposizione Irpef che prevede l’applicazione dell’aliquota marginale del proprietario sull’85% del canone. Quota che, però, potrebbe salire al 95% se passerà la misura di copertura finanziaria della riforma del lavoro.
Analizzando il settore degli affitti alla luce degli scenari economici attuali, troviamo fattori di dinamicità che possano condizionare sia l’offerta che la domanda di locazioni, se da una parte l’aumento delle tasse può indurre alcuni proprietari a scegliere di affittare potrebbe indurre altri a non farlo per la crescita delle tassazioni sui redditi provenienti dagli affitti. Per quanto riguarda la domanda di locazioni sembra che in questa fase di contrazione obbligata delle vendite immobiliari, causata dalla forte restrizione del credito bancario, la domanda di affitti possa essere sostenuta proprio dall’impossibilità di ottenere un mutuo per una casa propria. In un contesto del genere i costi degli affitti potrebbero aumentare ma la grave situazione economica generale difficilmente permetterà agli inquilini di accettare aumenti importanti sul costo degli affitti.
Grazie del commento. Che ci dici sulla situazione del mercato immobiliare specificatamente a Firenze?