Il mercato degli affitti sta vivendo una stagione di aumento dell’offerta, con conseguente calo dei canoni medi. L’osservazione, commissionata dal Sole24Ore, ha riguardato 10 città medio-grandi e ha evidenziato, per gli ultimi sei mesi, un calo medio dei canoni del 5%. La forbice va da città come Napoli e Venezia, dove gli affitti hanno subito un ribasso anche del 10%, a Firenze e Bologna, dove si è osservata una sostanziale stabilità.

Perché un maggior numero di case sul mercato?
L’aumento del numero di case in affitto (ma anche in vendita) si può spiegare con la necessità di molti proprietari di fare cassa. La crisi e le nuove imposte come l’Imu spingerebbero molti proprietari di senconde case a disfarsene, e l’affitto può essere interpretato come un ripiego nei casi di mancata vendita. Su questo fenomeno grava poi l’erosione del potere d’acquisto delle famiglie, che abbassa le possibilità di ottenere canoni elevati e al tempo stesso sostenibili da parte degli eventuali inquilini.

Il calo dei canoni è comunque lieve, attorno al 5%, a dimostrazione del fatto che la domanda di locazioni continua ad essere sostenuta. Questo si spiega con la tenuta dei prezzi nel settore delle compravendite, nonostante non manchino previsioni di un imminente crollo.

L’offerta di case in affitto è ampia, anche perché gli italiani hanno da sempre privilegiato l’investimento nel mattone. Negli anni passati si è acquistato molto e adesso molti appartamenti vengono messi in vendita o in affitto, a capitalizzare quanto investito. E l’introduzione della nuova Imu fa paura, tanto che per i prossimi mesi gli osservatori vagano nell’incertezza e azzardano previsioni contrastanti. Ma, nonostante tutto, i proprietari sembrano preferire non esasperare i canoni, per mantenere un inquilino affidabile o, più responsabilmente, per non speculare in questo momento di difficoltà economica.

Quanto inciderà l’Imu sugli affitti?

Secondo le proiezioni elaborate da Nomisma, l’Imu eroderà il rendimento lordo delle locazioni di 0,1 punti percentuali in caso di contratti liberi, abbassandolo al 4,8% dall’attuale 4,9, e di 0,2 punti in caso di contratti concordati (4,6%). E’ opinione abbastanza diffusa che si assisterà al tentativo di scaricare buona parte dell’aumento delle tasse sui canoni, ma gli inquilini avranno dalla loro un’ampia offerta di immobili e, dunque, prezzi tendenzialmente più concorrenziali verso il ribasso. Unico paradosso riguarda i contratti concordati, la cui convenienza per i proprietari va sostanzialmente azzerandosi.

All’interno di questo quadro, le associazioni dei proprietari fanno capire che i rischi sono la fuga dalla locazione e l’aumento del nero. I proprietari, preoccupati per il livello di tassazione raggiunto e per l’incertezza generale, potrebbero non rinnovare i contratti e mettere in vendita i loro immobili. Il dato a sostegno di questa tesi è la drastica riduzione delle registrazioni dei contratti effettuate nel primo trimestre 2012 rispetto allo stesso periodo del 2011.

La pressione fiscale dell’Imu sulle seconde case
Sicuramente la pressione fiscale dell’Imu colpirà duro sulle seconde case, ma anche qui assisteremo a un paradosso: al netto degli interventi comunali, le case affittate saranno tassate più delle sfitte, in quanto per queste ultime l’Imu sostituisce anche il reddito da fabbricati, duplicando o triplicando nel caso di canoni liberi il valore versato con la vecchia Ici. Unica ancora di salvezza, a questo punto, è la cedolare secca. Con la “tassa piatta”, infatti, si applica al 100% del canone incassato dal proprietario l’aliquota del 21% (nei casi di canone libero) o del 19% (concordato) contro l’imposizione Irpef che prevede l’applicazione dell’aliquota marginale del proprietario sull’85% del canone. Quota che, però, potrebbe salire al 95% se passerà la misura di copertura finanziaria della riforma del lavoro.

L’analisi del Censis è chiara: le famiglie italiane hanno resistito finora alla crisi, ma con l’abbattersi dell’Imu molte non riusciranno più a mantenere le seconde case. La conseguenza immediata sarà un’eccedenza di offerta, che produrrà inevitabilmente un calo dei prezzi di mercato degli immobili. Lo stesso Censis ipotizza un calo medio del 20%, con punte addirittura del 50%.

A fornire questi dati Giuseppe Roma, direttore del Censis, per il quale il 2012 sarà il peggiore di sempre. Senza troppi giri di parole, in una recente conferenza stampa, ha puntato il dito contro Imu, l’Imposta Municipale Unica appena varata dal governo Monti. «Per far fronte alla nuova tassazione – ha detto Roma -, le famiglie prima di mettere mano ai risparmi metteranno in vendita le seconde case».

L’analisi di Roma prende spunto dai dati elaborati dall’osservatorio Censis-Confcommercio sui consumi. «Fin quando tutto sommato hanno resistito – è l’analisi del direttore del Censis – nessuno ha venduto e i valori hanno tenuto. Ma ora i fattori di trauma sono molteplici: una maggiore quota di reddito assorbita da spese extramercato sta intaccando il risparmio; l’aumento della tassazione con introduzione dell’Imu sulla prima casa; e la botta sulle seconde case. E ancora, è raddoppiato il numero delle famiglia in forte difficoltà a pagare il mutuo (il 22,6% nel 2012). Ci sono tutte le condizioni perché le famiglie da compratrici possano avere la necessità di vendere».

Come se non bastasse, ai molteplici fattori di “criticità” evidenziati da Roma, va aggiunta anche la brusca frenata registrata dalle nuove costruzioni. Gli ultimi dati Istat, relativi al 2011, rivelano che l’industria del mattone ha subito un ridimensionamento, rispetto al 2010, del 20%.

Le affermazioni di Giuseppe Roma hanno messo in allarme tutto il settore, che a guardar bene in Italia non ha mai conosciuto bruschi cali dei prezzi. Al massimo, ha fatto notare Gualtiero Tamburini di Federimmobiliare, si è assistito soltanto a qualche lieve ritocco al ribasso nel biennio ’92-’93.

Decisamente preoccupato il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici, che così ha commentato al Sole24Ore: «Questa dichiarazione ha creato molto allarme. Una eventualità di questa natura, con effetti generalizzati e diffusi, creerebbe panico e vasti effetti negativi economici e sociali: dalle coperture bancarie delle garanzie per indebitamenti agli equilibri dei bilanci, ai fondi immobiliari, agli enti previdenziali, alle imprese costruttrici per l’invenduto; alle prospettive di patrimonializzazione dei beni familiari». Da qui l’appello di Colombo Clerici ad evitare questo tipo di allarmismi: «Anche noi siamo preoccupati per le gravissime conseguenze legate all’introduzione indiscriminata di pesantissimi aggravi fiscali – ha detto, sempre al Sole24Ore -, ma ci guardiamo bene dall’avanzare ipotesi, quantificate in tale misura, di crolli dei valori di mercato, che non potrebbero avere altro effetto, se non quello di favorirne il trend».

Detto questo, c’è anche chi avanza dubbi sulle cifre ipotizzate da Giuseppe Roma. Tra questi Mario Breglia di Scenari Immobiliari, che nega decisamente che sia possibile un crollo, «se non per gli immobili in cattive condizioni».

Uno studio dell’Università Milano-Bicocca rivela che gli italiani, qualora dovessero scegliere di trasferirsi in un’alta città, sceglierebbero Pisa. Alla domanda Quanto sei disposto a pagare per trasferirti a… ?, Pisa vince su tutte con 5241 euro.

La ricerca, condotta dagli economisti Alessandra Michelangeli, Emilio Colombo e Luca Stanca, è stata presentata ieri, mercoledì 28 marzo 2012, nella capitale lombarda. L’analisi, come detto, si basa sulla domanda “Quanto sei disposto a pagare per trasferirti in quella città?” Pisa vince su tutte davanti a Trieste, seconda con 4162 euro, e a Bologna, terza con 3847 euro.

Alla determinazione di questo risultato concorrono numerosi indici. Per quel che riguarda il clima, le Precipitazioni (mm al mese), la temperatura (gradi, media), l’umidità (percentuale). Valutato anche l’ambiente, se vicino alla costa e per la presenza di aree verdi (percentuale del territorio), per inquinamento atmosferico (numero di agenti inquinanti rilevati). Al punteggio dei servizi hanno concorso l’istruzione (alunni per insegnante), l’accessibilità (indice che misura l’accessibilità di una città per aereo, auto e treno) e le infrastrutture culturali (indice). Hanno inciso valutazioni sociali circa i crimini violenti (per 1.000 abitanti), la partecipazione al voto (percentuale), gli iscritti all’università (percentuale) e gli stranieri (percentuale). Infine fattori economici, quali il valore aggiunto pro capite e il tasso di disoccupazione.

E quanto sarebbero disposti a pagare (o ad essere pagati!) gli italiani, per trasferirsi nella tua città? Visualizza l’elenco completo con tutte le città italiane (.pdf)

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Ancora dati che parlano di crisi del comparto immobiliare. Dopo Confedilizia, anche il report urbano Fiaip 2011 mette in evidenza una tangibile contrazione delle compravendite nell’anno appena trascorso: -5,94% rispetto al 2010. Di pari passo la dinamica dei prezzi ( -6,98% ), mentre cresce debolmente il mercato delle locazioni ( +3,97% ). Il tutto in un mercato in sostanziale stagnazione, in cui il divario fra domanda e offerta continua a registrare un gap attorno al 20%. Dall’analisi del mercato immobiliare di 14 città italiane emerge che nel 2011 l’intero comparto ha vissuto una fase di decisa contrazione, con un divario ancora molto ampio fra valori di offerta e prezzi considerati equi dagli acquirenti.

Le compravendite residenziali nel 2011 hanno registrato un andamento medio dei prezzi in calo del 6,98%, mentre il numero delle compravendite è calato del 5,94%. Cali ancora più marcati sono stati riscontrati nei prezzi dei negozi (-9%), degli uffici (-11% circa) e dei capannoni (-9,8%). E i timidi segnali che nel secondo semestre 2010 fecero sperare in una mini-ripresa del settore sono oggi ricordati dagli operatori come un miraggio o un abbaglio.

Tuttavia non mancano le eccezioni. Dal contesto generale di pesanti discese dei prezzi si discosta in positivo Torino, dove le quotazioni nell’arco del 2011 sono salite del 3,75%. L’altra faccia della medaglia vede Bergamo maglia nera con valori in calo del 13,57%. I restanti cali spaziano tra il -3,75% di Siena e il -11,67% di Palermo, passando per il -5% di Cagliari, il -6% di Genova, -6,5% di Napoli, -7,13% di Bologna, -7,5% di Firenze, – 8% di Roma, -8,33% di Avellino, -8,75% di Salerno, e ancora il -10% di Milano e il -10,86% di Venezia. Un bollettino a tinte decisamente nere.

Per gli osservatori il mercato ha risentito della tempesta finanziaria che ha interessato il nostro paese da autunno in poi. L’impennata dello spread e la mancanza di liquidità per le banche ha prodotto una stretta creditizia sul fronte dei mutui, ancor oggi in atto. Inoltre, mettendosi dalla parte dei potenziali acquirenti, senza dubbio ha influito negativamente l’introduzione dell’Imu e i timori di una possibile revisione del sistema catastale, in quanto comporterebbero un sostanziale incremento della tassazione sulla casa.

Anche guardando al 2012 non c’è da stare troppo allegri. Gli operatori non vedono altro che il perdurare della stagnazione, almeno per il primo semestre dell’anno, ancora come conseguenza diretta del clima di sfiducia generale. Traspare tuttavia una certa attesa per il secondo semestre, con l’auspicio che le politiche fiscali del governo e le politiche creditizie delle banche contribuiscano a riattivare il circolo virtuoso della fiducia. Fiaip, ad esempio, prevede un lieve miglioramento dell’andamento delle compravendite per gli immobili ad uso abitativo a partire appunto dall’estate, con particolare riferimento alle aree centrali e semicentrali. Ma per gli operatori immobiliari potrebbero anche salire ulteriormente i tempi di vendita degli immobili, che oggi sono già superiori ai nove mesi. Con un po’ più di fiducia, invece, si guarda al mercato delle locazioni.

Per Confedilizia il mercato immobiliare nel 2011 è stato penalizzato – soprattutto negli ultimi mesi – dal varo dell’Imu (l’Imposta municipale unica) e dalle insistenti voci sull’introduzione di una tassa patrimoniale.

Stando ai dati raccolti dalla stessa associazione dei costruttori, il mercato immobiliare avrebbe chiuso il 2011 con un calo attorno al 3% rispetto all’anno precedente. Una flessione negativa che poteva essere evitata, commentano da Confedilizia, non ci fossero stati quegli «effetti depressivi» registrati a fine anno.

Le nuove imposte hanno penalizzato soprattutto gli investimenti su seconde case e immobili da destinare a locazione. Sulla situazione pesa anche la prolungata incertezza normativa. Ancora non sappiamo se sarà introdotta o meno la patrimoniale, mentre i Comuni non hanno ancora provveduto a determinare l’aliquota Imu per gli immobili locati. E la conseguenza diretta è stata il crollo dei contratti di locazione, con conseguente disagio al livello sociale.

Per i prossimi mesi, poi, non c’è da stare tanto allegri. Confedilizia prevede una situazione di sostanziale stasi anche nelle compravendite, con qualche accenno di segno positivo limitatamente per aree di maggior attrattiva, quali i centri storici delle città d’arte o le rinomate località di villeggiatura. E in mancanza di una ripresa dell’economia a farne le spese sarà soprattutto il settore dei mutui, anche in questo caso con inevitabili conseguenze sul piano sociale.

Confedilizia spera invece in una ripresa del settore degli affitti, sempre che i Comuni non abusino dell’Imu e che il governo si decida a introdurre, tramite provvedimento urgente, sistemi per una più elevata flessibilità contrattuale.

Da sapere:

• Il decreto legislativo relativo al federalismo fiscale municipale (n. 23/2011) stabiliva che l’aliquota dell’Imu, prevista in via generale nella misura dello 7,6 per mille, fosse ridotta alla metà (3,8 per mille) per gli immobili locati. Viceversa, con la disciplina dell’Imu sperimentale varata dal Governo in carica, è stata demandata ai Comuni la scelta se stabilire una aliquota differenziata per tali immobili, con possibilità di scendere fino al 4 per mille. Ma si tratta di una scelta che ben difficilmente verrà assunta, a causa della norma che prevede l’attribuzione allo Stato, in ogni caso, della metà del gettito determinato dall’applicazione dell’aliquota generale. Tale impostazione ha determinato una situazione di caduta dei contratti di locazione. In attesa che i Comuni fissino l’aliquota dell’Imu, i proprietari sono in una situazione di piena incertezza, non conoscendo il livello di fiscalità che verrà stabilito. Con riflessi particolarmente gravi sulle locazioni a canone calmierato dagli Accordi tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Nei Comuni in cui l’aliquota è già stata decisa, poi, all’incertezza si è sostituita la certezza di una tassazione smodata, con la fissazione di aliquote superiori a quella prevista in via generale. A Parma, addirittura, è stato stabilito che si applicherà l’aliquota del 10,6 per mille per tutti gli immobili locati; ciò che determinerà aumenti di imposizione che in alcuni casi giungeranno all’800 per cento. (fonte: Confedilizia)
• Il Borsino immobiliare Confedilizia rileva, ogni semestre, i valori di compravendita degli immobili adibiti ad uso abitativo di 105 capoluoghi di provincia (47 città del Nord, 25 del Centro e 33 del Sud con le isole). La settima edizione della pubblicazione riporta i dati che emergono dalla media della rilevazione dei due semestri del 2011. I valori minimi sono riferiti ad immobili da ristrutturare completamente. I valori massimi sono riferiti ad immobili nuovi o ristrutturati. Fra i valori massimi di compravendita si segnalano – per le zone centrali – Venezia (con una media di 9.300 euro al metro quadro), Roma (8.940 euro mq) e Milano (7.800 euro mq). I valori massimi medi in zone centrali, sono: al Nord, 3.397 euro al metro quadro; al Centro, 3.205 euro mq; al Sud con le isole, 2.351 euro mq. Per i valori minimi medi, in zone periferiche, sono stati rilevati: al Nord, 1.018 euro al mq; al Centro, 1.070 euro mq; al Sud ed isole, 782 euro mq. (fonte: Confedilizia)

Ci sono occasioni che vanno colte al volo! DalProprietario pubblica esclusivamente annunci di privati e costruttori, che vendono e affittano i loro immobili in forma diretta. In ogni annuncio il contatto diretto del proponente: tradotto, nessuna mediazione di agenzia e conseguente risparmio sui costi di compravendita, sia per chi vende sia per chi compra.

Nel numero di Gennaio-Febbraio 2012 altri costruttori si sono aggiunti a quelli già presenti, a dimostrazione della comprovata affidabilità ed esperienza di DalProprietario nel dare la massima visibilità ad ogni proposta immobiliare, cosicché possa raggiungere quanto prima ogni possibile acquirente.

Ad Antonini Costruzioni, Arm Edil, Aurea2000, Baldereschi, Bandecca Costruzioni, Baval Costruzioni, Edil4, Edilghigo, Franco Costruzioni, Fratelli Manghi, Gruppo Immobiliare, Gruppo Panchetti, Mauceli Costruzioni, M.D.A Costruzioni, Piacquadio Costruzioni, Studio Mecocci e Tirone Costruzioni, si sono aggiunti con questo numero Fratelli Roccia Costruzioni, Immobiliare Galileo, Manetti Romano Costruzioni e Raul Investimenti.

Grazie a tutti per la fiducia e… cosa aspettate a sfogliare la rivista in antemprima?! La casa che fa per voi è qui, a portata di clic e senza costi di mediazione!

Il Ministero dell’Economia, adesso presieduto dallo stesso Presidente del Consiglio Mario Monti, ha manifestato la volontà di andare a fondo con la riforma del sistema Catasto. Questo perché è chiaro a tutti che le attuali rendite, su cui si basa in buona parte la tassazione immobiliare, “non sono più congrue rispetto ai valori di mercato”.

Questo indirizzo politico è messo nero su bianco con un documento pubblicato direttamente sul sito del Tesoro, www.tesoro.it, dove a una sintesi delle misure adottate con la recente Manovra fanno seguito indicazioni su ciò che il governo intende fare “in prospettiva”.

Sul documento si legge: “Per favorire una maggiore equità nella determinazione delle basi imponibili catastali e conseguire una perequazione effettiva tra i diversi territori urbani è necessario porre in essere una riforma del sistema estimativo del catasto edilizio urbano”. A tal proposito il Tesoro fa presente che per le abitazioni il valore corrente di mercato è pari, in media, a 3,73 volte la base imponibile Ici calcolata sul totale delle abitazioni di proprietà delle persone fisiche.

Il disegno di riforma, delineato a grandi linee nel documento, mira a costruire un sistema catastale che contempli assieme alla rendita (il reddito medio ordinariamente ritraibile al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene), il valore patrimoniale del bene. L’obiettivo è “assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione”.

In aggiunta, il Governo vuole anche rideterminare la classificazione dei beni immobiliari e abbandonare, per abitazioni e uffici, il concetto di vano come unità di misura della consistenza a fini fiscali, sostituendolo con la superficie.

DalProprietario è lieta di augurare a tutti buone feste, per un Natale felice e per un 2012 roseo su tutti i fronti.

Regole nuove per costruire case più sicure. Alla Regione Toscana ci stanno lavorando gli uffici di tre diverse direzioni ed altrettanti assessori – alla salute, all’urbanistica e alle politiche sociali -, assieme alla Asl 10 di Firenze e la facoltà di architettura dell’Università cittadina. Quattro anni fa del resto sono stati più di duecentomila gli incidenti in casa in Toscana: tanti, troppi e molti probabilmente evitabili solo con un po’ di buon senso e qualche precauzione. Incidenti dove si muore a volte: 177 decessi, sempre nel 2007 e sempre in Toscana. E dove i più a rischio sono le casalinghe e gli anziani: otto su dieci delle persone che hanno perso la vita avevano più di settanta anni.

Questi incidenti hanno un costo sociale e per le strutture sanitarie, oltre che personale e familiare. L’idea della Regione è così quella di elaborare una serie di indirizzi da proporre poi ai Comuni affinché le adottino ed integrino nei regolamenti edilizi, oltre che stilare un vademecum di buoni pratiche di costruzione per l’edilizia pubblica popolare: raccomandazioni in alcuni casi, magari da incentivare, norme cogenti in altri. Suggerimenti talvolta che possono sembrare banali e scontati, ma di cui tante volte ci si dimentica.

Qualche esempio? Materiali od accorgimenti antisdrucciolo per le scale magari, spiegano negli uffici; parapetti nelle aree condominiali più alti contro cadute accidentali, sbarre delle ringhiere delle scle più strette per evitare che un bambino piccolo possa infilarsi dentro o ci rimanga incastrato con la testa, luce laterali e non frontali per evitare, sempre sulle scale, l’effetto abbagliamento. E molto altro ancora, dagli impianti elettrici alle caldaie o i sanitari.

Sei anni fa la Regione Toscana aveva già emanato una legge che raccoglie norme per la promozione della salute e della sicurezza negli ambienti domestici. L’ulteriore riflessione parte da una ricerca svolta e pubblicata alla fine della scorsa legislatura, nel 2010. Quella riflessione è diventata anche un libro, dal titolo “Fondamenti di prevenzione degli infortuni domestici : dai fattori di rischio ai suggerimenti per la progettazione”. Da lì saranno tratti gli spunti da suggerire a Comuni e progetttisti. Un lavoro in cui sono già stati coinvolti anche gli ordini professionali e le categorie economiche e sociali. L’impegno è arrivare alla stesura del regolamento edilizio tipo e del vademecum per l’edilizia pubblica entro il 2012.

Fonte: http://toscana-notizie.it