La nuova legge prende in considerazione le locazioni ad uso abitativo escludendo:

Le due tipologie di contratti a scopo abitativo più utilizzate sono quelle introdotte e regolamentati  dalla legge 431/98 che ha voluto introdurre una maggiore liberalizzazione e autonomia contrattuale e sono:

IL CONTRATTO A CANONE LIBERO

In questo tipo di contratto, le parti (inquilino e proprietario) concordano liberamente l’ammontare del canone e eventuali aumenti nel corso degli anni svincolati dagli indici Istat. L’unico obbligo da rispettare è la durata che deve essere obbligatoriamente 4 anni più 4 di rinnovo obbligatorio, tranne casi particolari qualora  sussistano le condizioni previste dalla legge (art.3L.n.431/98). quali ad esempio: subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell'immobile, ecc.

 

IL CONTRATTO A CANONE CONCORDATO

Il canone è calmierato (cioè più basso di quello di mercato). L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazione dei proprietari e degli inquilini. E’ necessario quindi fare dei calcoli spesso complessi che sono riferiti a numerose variabili (mq. dell’appartamento, servizi esistenti, zona di riferimento ecc..). Lo scopo del legislatore è stato quello di tenere più basso il canone per venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in affitto un immobile e nello stesso tempo ha voluto incentivare i proprietari ad usare questa formula concedendogli dei benefici fiscali: (irpef, ici, imposta di registro). Queste le agevolazioni fiscali concesse
Il proprietario gode  di un abbattimento del 30% del canone su cui pagherà l’Irpef, sommata alla detrazione forfetaria del 15%. Quindi inserirà in dichiarazione solo il  59,5% del canone annuale. Agevolazioni sull’ICI concesse autonomamente dai comuni sconto del 30% dell’imposta di registro. Che sarà divisa in parti uguali tra il proprietario e l’inquilino

 

Per l’inquilino è prevista una detrazione d’imposta:

LOCAZIONI A CANONE CONCORDATO
	Contratti di durata 3 anni + 2 di rinnovo obbligatorio (salvo facoltà del locatore di negarlo per i motivi indicati nell'art. 3 della legge 431/98). Sono previste agevolazioni fiscali se l'immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa.
	Contratti per studenti universitari di durata da 6 mesi a 3 anni con un rinnovo automatico della stessa durata, salvo disdetta dell'inquilino. Sono previste agevolazioni fiscali se l'immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa.
	Contratti Transitori con durata da 1 a 18 mesi a canone libero ( ma con un tetto massimo, nei Comuni ad alta densità abitativa, stabilito dagli stesso accordi o da decreto)

Tabella riassuntiva dei contratti di locazione

AFFITTI A CANONE LIBERO AFFITTI A CANONE CONCORDATO" Ordinari A Studenti Universitari Transitori Durata: 4 anni + 4 di rinnovo automatico, tranne casi particolari Durata: 3 anni + 2 di rinnovo automatico (o + 3 previa intesa), tranne casi particolari Durata: da 6 mesi a 3 anni + rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza (salvo disdetta) Durata: da 1 a 18 mesi Canone: liberamente stabilito nella contrattazione tra le parti Canone: tetto massimo stabilito in accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini Canone: tetto massimo stabilito in accordi territoriali o D.M. fino al 20% superiore al canone "concordato" Agevolazioni fiscali: nessuna agevolazione per il proprietario; reddito Irpef = canone diminuito del 15% Agevolazioni Fiscali: previste se l'immobile si trova in uno dei Comuni ad alta densità abitativa; Irpef = dichiarare solo il 59,5 % del canone annuale. Imposta di registro = - 30%; Riduzione dell’ICI (alcuni Comuni) Aagevolazioni Fiscali: non previste; reddito Irpef = canone diminuito del 15%

Sussistono comunque altri tipi di contratti che non sono stati modificati dalla legge su citata. Tali contratti sono:

CONTRATTI PER IMMOBILI STORICO ARTISTICI
Rivolto ad esigenze abitative di qualsiasi specie
Durata	libera, quindi liberamente concordata tra le parti.
Stipulabile	in tutti i comuni
Canone	libero
L'affitto in dichiarazione dei redditi, IRPEF:	Il reddito relativo agli immobili ad uso abitativo riconosciuti di interesse storico e/o artistico di cui alla legge 1° giugno 1939, n. 1089 (attualmente l'interesse storico e/o artistico degli immobili è riconosciuto in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), deve essere determinato applicando la più bassa fra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l'immobile, a prescindere dall'eventuale locazione del bene ad un canone inferiore

Importante:  DAL PRIMO MAGGIO 2004 VANNO DENUNCIATE LE LOCAZIONI NEI PALAZZI STORICI. La denuncia (che si aggiunge a quella che deve essere fatta all'Autorità di Polizia, prevista dalla legge antiterrorismo) deve essere inoltrata dal locatore, entro 30 giorni, al competente Soprintendente del luogo ove si trovano i beni. La denuncia deve contenere: i dati identificativi delle parti,  i dati identificativi dei beni; l'indicazione della natura e delle condizioni dell'atto di trasferimento; l'indicazione del domicilio in Italia delle parti ai fini delle eventuali comunicazioni previste. L'omessa denuncia è punita con la reclusione fino a 1 anno e la multa da euro 1.549,50 a euro 77.469.
MODELLO DI DENUNCIA DI LOCAZIONE IN IMMOBILE STORICO

CONTRATTI TURISTICI
Gli immobili affittati esclusivamente per finalità turistiche sono esclusi dalla riforma delle locazioni del '98, quindi tale contratto resta disciplinato dalle norme del codice civile,
Durata	libera (naturalmente deve essere molto limitata nel tempo)
Canone	liberamente concordato dalle parti.
Registrazione	non c’è obbligo di registrazione per in contratti con durata inferiore ai 30 giorni. non  è neppure obbligatoria la forma scritta (anche se è preferibile). La disdetta alla scadenza del contratto è automatica senza bisogno di nessuna comunicazione né del proprietario né dell’inquilino

E’ consigliabile per evitare malintesi e incomprensioni  stilare un contratto con i patti e le condizioni che regolano il rapporto e magari sottoscrivere la tabella di ripartizione degli oneri accessori.

CONTRATTI COMMERCIALI
PER USO DIVERSO DALL’ABITAZIONE (UFFICI,NEGOZI,ALBERGHI, ECC)
Questo tipo di contratto è regolato dalla legge 392/78 è si riferisce a tutti quei contratti diversi dall’abitazione:
Canone	libera contrattazione tra le parti, non sono previsti ne adeguamenti del canone né ulteriori obblighi.
Durata	la durata generalmente è di 6+6 per quanto riguarda uffici, magazzini, negozi ecc.., mentre è 9+9  per gli alberghi e/o similari.
Disdetta	La disdetta possibile da parte del conduttore deve essere motivata da gravi motivi e generalmente comunicata al proprietario almeno 6 mesi prima del rilascio