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IL CONTRATTO DI LOCAZIONE
contratto di locazione affitto

 

  • Definizione di locazione o affitto
  • Tipologia dei contratti

Definizione Contratto di Locazione o Affitto
Contratto in cui una parte (locatore) concede a un'altra (locatario o conduttore) il godimento di un bene mobile o immobile per un certo tempo e dietro un corrispettivo determinato

Tipologia dei contratti
Esistono varie tipologie di contratti:  
arrows Contratti a Canone Libero  
arrows Contratti a Canone Concordato  
arrows Contratti per Immobili Storici Artistici  
arrows Contratti Turistici  
arrows Contratti Commerciali  
     
Attualmente i contratti di affitto sono regolamentati dalla legge 431/98 che ha voluto introdurre una maggiore liberalizzazione e autonomia contrattuale, stabilendo nello stesso tempo delle regole da rispettare:

 

  • I contratti devono essere in forma scritta a pena di nullità,
  • Il canone è dovuto solo per i contratti regolari,
  • Per ottenere lo sfratto l’immobile deve essere in regola con il fisco,
  • L’ ici è più cara per gli immobili tenuti sfitti.

La nuova legge prende in considerazione le locazioni ad uso abitativo escludendo:

  • Gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili storici, di particolare pregio, ville e case signorili)
  • Gli alloggi di edilizia residenziale pubblica (case popolari)
  • Gli appartamenti per finalità turistiche
  • Non si applica per tutti gli altri tipi di contratto diverse dall’abitazione (uffici, negozi, capannoni ecc..)

Le due tipologie di contratti a scopo abitativo più utilizzate sono quelle introdotte e regolamentati  dalla legge 431/98 che ha voluto introdurre una maggiore liberalizzazione e autonomia contrattuale e sono:

  • IL CONTRATTO LIBERO
  • IL CONTRATTO CONCORDATO
IL CONTRATTO A CANONE LIBERO

In questo tipo di contratto, le parti (inquilino e proprietario) concordano liberamente l’ammontare del canone e eventuali aumenti nel corso degli anni svincolati dagli indici Istat. L’unico obbligo da rispettare è la durata che deve essere obbligatoriamente 4 anni più 4 di rinnovo obbligatorio, tranne casi particolari qualora  sussistano le condizioni previste dalla legge (art.3L.n.431/98). quali ad esempio: subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell'immobile, ecc.

 

IL CONTRATTO A CANONE CONCORDATO
   
Il canone è calmierato (cioè più basso di quello di mercato). L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazione dei proprietari e degli inquilini. E’ necessario quindi fare dei calcoli spesso complessi che sono riferiti a numerose variabili (mq. dell’appartamento, servizi esistenti, zona di riferimento ecc..). Lo scopo del legislatore è stato quello di tenere più basso il canone per venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in affitto un immobile e nello stesso tempo ha voluto incentivare i proprietari ad usare questa formula concedendogli dei benefici fiscali: (irpef, ici, imposta di registro). Queste le agevolazioni fiscali concesse
  • Il proprietario gode  di un abbattimento del 30% del canone su cui pagherà l’Irpef, sommata alla detrazione forfetaria del 15%. Quindi inserirà in dichiarazione solo il  59,5% del canone annuale.
  • Agevolazioni sull’ICI concesse autonomamente dai comuni
  • sconto del 30% dell’imposta di registro. Che sarà divisa in parti uguali tra il proprietario e l’inquilino

 

Per l’inquilino è prevista una detrazione d’imposta:

  • di €.495,80 per redditi fino a € 15.493,71
  • di €.247,90 per redditi compresi tra €.15.493,72 e €.30.987,41. Oltre si perde ogni agevolazione
LOCAZIONI A CANONE CONCORDATO

a Contratti di durata 3 anni + 2 di rinnovo obbligatorio
(salvo facoltà del locatore di negarlo per i motivi indicati nell'art. 3 della legge 431/98). Sono previste agevolazioni fiscali se l'immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa.
 
   
b Contratti per studenti universitari di durata da 6 mesi a 3 anni
con un rinnovo automatico della stessa durata, salvo disdetta dell'inquilino.
Sono previste agevolazioni fiscali se l'immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa.
   
c Contratti Transitori con durata da 1 a 18 mesi a canone libero
( ma con un tetto massimo, nei Comuni ad alta densità abitativa, stabilito dagli stesso accordi o da decreto)

Tabella riassuntiva dei contratti di locazione

AFFITTI
A CANONE LIBERO
AFFITTI A CANONE CONCORDATO"
Ordinari A Studenti Universitari Transitori
Durata:
4 anni + 4 di rinnovo automatico,
tranne casi particolari
Durata: 3 anni + 2 di rinnovo automatico (o + 3 previa intesa), tranne casi particolari
Durata: da 6 mesi a 3 anni + rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza (salvo disdetta)
Durata: da 1 a 18 mesi
Canone:
liberamente stabilito nella contrattazione tra le parti
Canone: tetto massimo stabilito in accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini
Canone: tetto massimo stabilito in accordi territoriali o D.M. fino al 20% superiore al canone "concordato"
Agevolazioni fiscali: nessuna agevolazione per il proprietario;
reddito Irpef = canone diminuito del 15%
Agevolazioni Fiscali: previste se l'immobile si trova in uno dei
Comuni ad alta densità abitativa
;
Irpef = dichiarare solo il 59,5 % del canone annuale.
Imposta di registro = - 30%;
Riduzione dell’ICI (alcuni Comuni)
Aagevolazioni Fiscali: non previste;
reddito Irpef = canone diminuito del 15%

Sussistono comunque altri tipi di contratti che non sono stati modificati dalla legge su citata. Tali contratti sono:

CONTRATTI PER IMMOBILI STORICO ARTISTICI
Rivolto ad esigenze abitative di qualsiasi specie
Durata libera, quindi liberamente concordata tra le parti.
Stipulabile in tutti i comuni
Canone libero
L'affitto in dichiarazione dei redditi, IRPEF: Il reddito relativo agli immobili ad uso abitativo riconosciuti di interesse storico e/o artistico di cui alla legge 1° giugno 1939, n. 1089 (attualmente l'interesse storico e/o artistico degli immobili è riconosciuto in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), deve essere determinato applicando la più bassa fra le tariffe d'estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l'immobile, a prescindere dall'eventuale locazione del bene ad un canone inferiore

Importante:  DAL PRIMO MAGGIO 2004 VANNO DENUNCIATE LE LOCAZIONI NEI PALAZZI STORICI. La denuncia (che si aggiunge a quella che deve essere fatta all'Autorità di Polizia, prevista dalla legge antiterrorismo) deve essere inoltrata dal locatore, entro 30 giorni, al competente Soprintendente del luogo ove si trovano i beni. La denuncia deve contenere: i dati identificativi delle parti,  i dati identificativi dei beni; l'indicazione della natura e delle condizioni dell'atto di trasferimento; l'indicazione del domicilio in Italia delle parti ai fini delle eventuali comunicazioni previste. L'omessa denuncia è punita con la reclusione fino a 1 anno e la multa da euro 1.549,50 a euro 77.469.
MODELLO DI DENUNCIA DI LOCAZIONE IN IMMOBILE STORICO

CONTRATTI TURISTICI
Gli immobili affittati esclusivamente per finalità turistiche sono esclusi dalla riforma delle locazioni del '98, quindi tale contratto resta disciplinato dalle norme del codice civile,
Durata libera (naturalmente deve essere molto limitata nel tempo)
Canone liberamente concordato dalle parti.
Registrazione non c’è obbligo di registrazione per in contratti con durata inferiore ai 30 giorni.
non  è neppure obbligatoria la forma scritta (anche se è preferibile). La disdetta alla scadenza del contratto è automatica senza bisogno di nessuna comunicazione né del proprietario né dell’inquilino

E’ consigliabile per evitare malintesi e incomprensioni  stilare un contratto con i patti e le condizioni che regolano il rapporto e magari sottoscrivere la tabella di ripartizione degli oneri accessori.

CONTRATTI COMMERCIALI
PER USO DIVERSO DALL’ABITAZIONE (UFFICI,NEGOZI,ALBERGHI, ECC)
Questo tipo di contratto è regolato dalla legge 392/78 è si riferisce a tutti quei contratti diversi dall’abitazione:
Canone libera contrattazione tra le parti, non sono previsti ne adeguamenti del canone né ulteriori obblighi.
Durata la durata generalmente è di 6+6 per quanto riguarda uffici, magazzini, negozi ecc.., mentre è 9+9  per gli alberghi e/o similari.
Disdetta La disdetta possibile da parte del conduttore deve essere motivata da gravi motivi e generalmente comunicata al proprietario almeno 6 mesi prima del rilascio

 

 

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