I CASI IN CUI IL LOCATORE PUO’ RECEDERE DAL CONTRATTO. |
Qualora il locatore di un immobile urbano adibito ad uso abitativo intenda recedere dal contratto deve darne avviso al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza, mediante lettera raccomandata a/r. Se si tratta di immobili adibiti ad uso non abitativo tale comunicazione deve avvenire 12 mesi prima della scadenza. In mancanza di disdetta il contratto si intende tacitamente prorogato per un analogo termine (o per 2 anni se si tratta di contratto stipulato con l'ausilio delle associazioni rappresentative). |
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I motivi per cui il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza in immobili
ad uso abitativo sono i seguenti: |
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La necessità del proprietario di usare la casa, sia per abitarci sia per uso "commerciale, artigianale o professionale" per se stesso, per il coniuge, i genitori, i figli e i parenti entro il secondo grado; |
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La decisione di utilizzarlo per "finalità pubbliche, sociali, assistenziali" se il proprietario è una società o un'associazione che ha scopi assistenziali, culturali o religiosi. In cambio all'inquilino spetta il diritto di vedersi offrire dal proprietario un altro appartamento "libero e idoneo"; |
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Il fatto che l'inquilino abbia la "piena disponibilità" d'un altro alloggio "libero e idoneo", nello stesso Comune; |
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Il fatto che l'appartamento si trovi in un edificio gravemente danneggiato, che richieda lavori indispensabili di ricostruzione o risanamento, ma solo se la permanenza dell'inquilino costituisce un ostacolo ai lavori di riparazione; |
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L' integrale ristrutturazione dell'immobile, la sua demolizione, la sua "radicale trasformazione" o, nel caso l'appartamento sia all'ultimo piano, la sua sopraelevazione (ma solo nel caso che per ragioni tecniche sia necessario lo sgombero dell'immobile); |
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L'abbandono dell'appartamento da parte dell'inquilino, che "senza giustificato motivo" (come per esempio un motivo di lavoro) non lo abiti "continuativamente"; |
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Infine, la necessità di vendere l'immobile da parte del proprietario, ma solo a patto che non possieda altri immobili ad uso abitativo, oltre eventualmente a quello in cui abita. In tal caso l'inquilino può utilizzare il diritto di prelazione |
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motivi per cui il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza in immobili ad
uso non abitativo sono i seguenti: |
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Adibire l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; |
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Adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di un'attività industriale, commerciale, artigianale o di interesse turistico; |
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Demolire l'immobile per ricostruirlo, oppure ristrutturarlo integralmente; |
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Ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme alla legge. |
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DIRITTI DEL CONDUTTORE IN CASO DI DISDETTA DEL LOCATORE IN IMMOBILI AD USO "NON ABITATIVO"
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La disciplina attuale prevede varie misure a tutela del conduttore quali:
- Il riconoscimento, nel corso della locazione, del diritto di prelazione per l'acquisto (artt. 38 e 39) a favore del conduttore di un immobile adibito a uso non abitativo.
- Alla fine del rapporto di locazione, del diritto di prelazione per la nuova locazione (art. 40)
- Del diritto a una indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (artt. 34 e 35).
| L'indennità per l’avviamento commerciale: |
| L'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale è dovuta per tutti gli immobili urbani che sono adibiti a uso diverso da quello abitativo e nei quali viene esercitata attività industriale, commerciale e artigianale oppure una attività di interesse turistico compresa fra quelle di cui all'art. 2 della legge 326 del 12 marzo 1968 (sulle opere alberghiere e turistiche). La misura dell'indennità varia in relazione all'attività svolta nell'immobile: |
- Diciotto mensilità per le attività industriali, commerciali e artigianali e per le attività di interesse turistico;
- Ventuno mensilità per le attività alberghiere.
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Inoltre, se l'immobile (anche se dopo un anno) viene da chiunque adibito all'esercizio della stessa attività oppure di attività già incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente, a quest'ultimo è dovuta una indennità supplementare che è pari all'importo delle indennità sopra viste (quindi il doppio di quelle su esposte)
La giurisprudenza, ha affermato che il diritto all'indennità di avviamento commerciale è automaticamente collegato alla cessazione del rapporto non imputabile al conduttore quindi anche nel caso in cui il contratto sia arrivato alla sua naturale conclusione |
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DISDETTA DEL CONDUTTORE |
Il conduttore generalmente è libero di recedere dal contratto in qualsiasi momento a condizione che rispetti i tempi di preavviso inseriti sul contratto d’affitto, che possono essere di 2, 3 o 6 mesi, e in caso di locazione non abitativa anche 1 anno. Nei contratti generalmente è inserita la frase: "Il conduttore potrà recedere dal contratto qualora ricorrano gravi motivi...., ma nella realtà questi motivi non è necessario che siano gravi, sarà sufficiente quindi per dare la disdetta rispettare i termini di preavviso previsti nel contratto.
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